こんにちは☺️

相変わらずご無沙汰な長沼です！

移動距離と成長速度は比例する。

と聞いてから、

なるべく行動範囲を広げよう！

と、心がけ始めてから

以前より出張が心なしか増えた気がします。

そして、写真は

この間出張先で食べた牛タンランチ🐮

たまらなく美味しかったです。

牛タンといえば仙台✈

ではなく、新宿で食べて来ました😆笑

📍牛たん　荒

というお店。おすすめです😘

さてさて、ここからが本題です。

最近、

「中古物件が高く売れる！」

「地価が爆上がり！！」

「買い替えるなら今がチャンス💫」

など目を惹くワードから

不動産売却サイト経由で売却を始めた方

「高く売れますよ！」

と、高い査定金額を出してくれたから

A社に決めたのに全然売れない！

という方々から

たくさんのご質問、ご相談を受けます。

そもそものお話ですが

不動産一括査定サイトの仕組みは

1つの相談窓口から提携契約を結んでいる

何社かの不動産屋に反響連絡が入り

お客様へご連絡が行くという流れになります。

つまりは

査定サイトは不動産屋さんへ1.5～２万円ほどの

紹介料でお客様の情報を提供して報酬を得ており、

不動産屋さんは査定サイトからお客様方の情報を買っている

というかたちになります。

※一般的な流れです。

だから

査定サイトA社、B社に査定依頼をしたら

知らない電話番号から一気に電話が来てびっくりした！

実際売るつもりがなかったのに

いろんな会社から電話が来て困る！

今いくらか知りたかっただけなのに

訪問査定されても困る！！

ということになります。

そして

だいたい、そんな査定サイトから経由した

不動産会社は「高く売れます！」

と、言ってくれます。

それはなぜか？

①「高く売れる」と言った方が売主様が任せてくれる

　➡高く出して売れなければ値下げすればよい。

②高く販売した方が仲介手数料を高くいただける

不動産屋さんは

まず、売主様から自分の会社で預かることを優先します。

なぜかはこちらをチェック🔍

わかりやすく言うと

売買の仲介手数料は

買主様、売主様の両者から発生します。

要は、売主様からは確実に報酬がいただけるということ。

そして両者から報酬が入れば2倍！！

だから、

他社からの問合せには

「商談中です。」「申込が入ってます」

など、紹介すらさせてくれないことがあります。

これが、抱え込みというもの。

高く売れると言ったのに

一向に売れる目処が立たない！

という背景には

こんな事情もあるかもしれませんね。

そして、高く販売活動を始めたのに

結局、値下げ値下げの繰り返しで

当初の販売価格より500万円も下がってしまった。

なんてことも、ざらにあります。

査定金額の根拠となるものは
路線価や周辺の成約事例。

⬆️写真のように
地図上にある数字が、接している土地の
㎡単価を表すものです。

こちらの物件は「37」とあるので

㎡ = 37,000円

坪 = 約122,000円

この金額は、

固定資産税や相続税の税額を

確定する元になる数字。

なので、査定金額のベースはここから。

都内などの都市部はともかく

山梨県内の土地の地価が爆上がりは

私が把握している中だと無いに等しいですね。

分譲地になると、また話は別で

コンクリートなど材料の高騰が著しいかったので

数年前より原価の上昇もあり、

分譲地の値段自体は徐々に値上がりしております。

ちなみに建物は構造ごとに耐用年数が異なり

以下のように国税庁で定められています

引用：数字でキチンと学ぶ 不動産投資のキホン（テリー隊長、朝日新聞出版 2022年）

フルリフォームをしているなど

特別な理由が無い限り

耐用年数を過ぎた建物の価値は

固定資産税 納税通知書の

「評価額」をベースに金額を算出します。

建物は、“今”の再建築価格を想定して

査定を出すので、資材が高騰した“今”

査定金額も高くなる反面

購入者がリフォームする際の工事費も

高くなってしまいます。

高く価格設定してしまうと

リフォーム費用とのバランスが崩れて

結局、断念。。

となってしまいがち。

売主様はより高く売りたい。

買主様はより安く買いたい。

両者の条件が揃わなければ売買は成立しません。

そして怖いのが

販売開始から半年を過ぎると

「前からある物件だなぁ〜」と

物件を見てもらう回数も減ってしまうので

ますます「売れづらい物件」へ変わってしまいます。

お金を目の前にすると

欲が出てくることは仕方のないこと。

だからこそ

短期間でなるべく高額な取引をするためにも

適正な価格で売り始めることは

とても大切になります。

長く書きすぎましたね！笑

読んでくださった方ありがとうございました😊

ではまた(^^)